Już od kilku lat możemy zaobserwować profesjonalizację dotyczącą najmu oraz innych form inwestowania w nieruchomości. To korzystne zjawisko zostało przyspieszone przez wzrost cen metrażu oraz cykl niskich stóp procentowych. W odpowiedzi na małą rentowność depozytów, więcej osób zainteresowało się możliwościami, jakie zapewnia np. flipowanie nieruchomości. Taka działalność inwestycyjna, która zakłada raczej krótki horyzont odsprzedaży, może być zyskowna, ale jednocześnie wiąże się z pewnym ryzykiem. W ramach kolejnego artykułu wyjaśniamy, dlaczego flipy nieruchomości nierzadko wymagają pomocy dobrego prawnika.
Flipowanie nieruchomości często wiąże się z ryzykiem
Regularnie opisywany przez media schemat nieruchomościowych flipów zakłada korzystny zakup mieszkania, a następnie jego odsprzedaż z zyskiem (często po wyremontowaniu lub home stagingu). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że znajdowanie nieruchomościowych okazji wcale nie jest takie łatwe. Już od dłuższego czasu flipy nieruchomości przyciągają większą liczbę inwestorów, co sprawia, że o cenowe okazje jest coraz trudniej.
W praktyce flipowanie nieruchomości nie zawsze będzie związane z prostymi pod względem prawnym transakcjami. Flipperzy szukający kolejnych okazji, dość często znajdują nieruchomości (głównie mieszkania), których atrakcyjna cena wynika z ryzyka prawnego. Na czym może ono polegać? Okazuje się, że katalog potencjalnych problemów jest rozbudowany. Na fliperów szukających okazji cenowych, czekają takie problemy, jak na przykład:
-
brak księgi wieczystej nieruchomości
-
niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
-
nieuregulowany status gruntów pod blokiem
-
zagrożenie roszczeniami reprywatyzacyjnymi
-
wątpliwości dotyczące objęcia nieruchomości opieką konserwatorską
-
obecność kłopotliwych lokatorów
Ostatnia wymieniona powyżej kwestia nabrała większego znaczenia po utrudniającej eksmisje nowelizacji artykułu 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego. Niekiedy osoby, które interesuje flipowanie nieruchomości napotykają też inne, bardziej nietypowe problemy niż te wspomniane powyżej.
Flipy nieruchomości z pomocą prawnika będą bezpieczne
Wzrastające zainteresowanie, jakim cieszą się flipy nieruchomości stworzyło popyt na dedykowane usługi prawne. Prawnik do spraw nieruchomości może zaproponować flipperom kompleksową pomoc w rozwiązaniu wszystkich często spotykanych problemów. Chodzi nie tylko o wstępny audyt prawny nieruchomości, który pozwala łatwiej poznać potencjalne ryzyka i sprawdzić, czy cena zakupu faktycznie jest atrakcyjna.
Pomoc eksperta prawnego dla flippera uwzględnia również przygotowanie i weryfikację niezbędnych umów (umowy z zewnętrznym inwestorem dotyczącej finansowania zakupu, umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży nieruchomości, umowy o prace budowlane i umowy odsprzedaży). Dobry prawnik dodatkowo pomoże w uporządkowaniu stanu prawnego nieruchomości, bez którego zyskowna odsprzedaż będzie trudna.
Praktyka pokazuje również, że flipowanie nieruchomości jest znacznie łatwiejsze, gdy prawnik udzieli potrzebnych porad dotyczących zorganizowania spółki do działalności inwestycyjnej. Ekspert może nie tylko pomóc w założeniu takiej spółki, ale także świadczyć usługi związane z późniejszym przygotowaniem dokumentacji (np. protokołów ze zgromadzeń i uchwał). Warto wiedzieć, że flipy nieruchomości wymagają też czasem wiedzy podatkowej. Dobry prawnik do spraw nieruchomości, może chociażby wyjaśnić, kiedy możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia w podatku VAT.