Audyt prawny nieruchomości pozwala zminimalizować ryzyko nietrafionej inwestycji. To właśnie dlatego każde nabycie nieruchomości lub udziałów w spółce posiadającej nieruchomość, powinno wiązać się z koniecznością zbadania stanu faktycznego i prawnego wspomnianej nieruchomości. Zbadanie stanu faktycznego nie powinno stanowić większych trudności. Zdecydowanie większym wyzwaniem będzie szczegółowa analiza prawna.
Możemy ograniczyć się do zbadania księgi wieczystej, powołując się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, jednak to nie zawsze uchroni nas przed ewentualnymi zagrożeniami. Może się bowiem okazać, że mimo iż kwestie własnościowe nie budzą zastrzeżeń, to pozostałe kwestie takie jak plan zagospodarowania przestrzennego, mogą skutecznie uniemożliwić nam realizację zamierzonej inwestycji.
Jak się przed tym ustrzec?
Audyt prawny nieruchomości może się okazać nieocenioną pomocą, w przypadku gdy chcemy wykluczyć wszelkie zagrożenia związane z zakupem nieruchomości. Ta dogłębna analiza stanu prawnego nieruchomości pozwoli na kompleksową ocenę ryzyka i szans związanych z zakupem nieruchomości. Pozwoli nam to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, które mogą się ujawnić przy realizacji inwestycji. Badanie księgi wieczystej nieruchomości to zaledwie pierwszy etap badania jej stanu prawnego. Na co powinniśmy jeszcze zwrócić uwagę?
Jeśli kupujemy działkę lub inną nieruchomość w celach inwestycyjnych, po przejrzeniu ksiąg wieczystych koniecznie powinniśmy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Gdy taki nie istnieje - warto wystąpić o warunki zabudowy. W tym przypadku warto zwrócić uwagę na sąsiedztwo działki.
Jeśli planujemy np. chlewnie, a wokół znajdują się domy jednorodzinne, sąsiedzi mogą blokować postępowanie przez wiele lat. Jeśli natomiast kupujemy nieruchomość ze starymi zabudowaniami, warto sprawdzić, czy nieruchomość nie znajduje się w rejestrze zabytków. Wówczas wszelkie prace remontowe będą musiały być konsultowane z konserwatorem zabytków, co może znacznie podnieść koszty remontu, a co za tym idzie - rentowność inwestycji.
Użytkowanie wieczyste i inne zobowiązania
Przy analizie prawnej nieruchomości warto sprawdzić także, czy grunt nie został oddany w użytkowanie wieczyste. Jeśli tak jest, powinniśmy zbadać cel, w jakim została oddana wspomniana nieruchomość. Dlaczego? Korzystanie z niej niezgodnie z celem może skutkować wcześniejszym zakończeniem użytkowania wieczystego.
Powinniśmy także sprawdzić, czy poprzedni właściciel nie ma podpisanych umów cywilnoprawnych na wspomnianą nieruchomość, gdyż umowy najmu czy dzierżawy nie przestają automatycznie obowiązywać w chwili sprzedaży nieruchomości. W przypadku umów spisanych na czas określony, istnieje możliwość niemożności ich wypowiedzenia. Powinniśmy się liczyć z tym, że choć na lokalu lub nieruchomości będziemy zarabiać, to nie będziemy mogli zrealizować zamierzonych inwestycji.
Oczywiście większość osób nie dysponuje tak dużą wiedzą, aby samodzielnie przeprowadzić audyt prawny nieruchomości. Warto udać się więc do kancelarii adwokackiej, która pomoże nam poprowadzić tę sprawę. Wydłuży nam to co prawda okres zakupu nieruchomości, ale będziemy mieli pewność, że zakupiona działka czy lokal są wolne od wszelkich roszczeń i będziemy mogli szybciej przystąpić do realizacji planowanej inwestycji.
Artykuł powstał ze współpracy ze specjalistami z Nwlegal.pl
