W wynajmowanym lokalu każda usterka ma dwa wymiary: techniczny i formalny. Techniczny rozwiązuje instalator w godzinę, formalny potrafi ciągnąć się tygodniami, bo dotyczy pytania, kto za to płaci.
Ogrzewanie jest pod tym względem szczególnie wdzięcznym tematem. Instalacja należy zwykle do właściciela, korzysta z niej najemca, a granica między awarią a zużyciem eksploatacyjnym nie jest oczywista dla żadnej ze stron.
Co jest awarią, a co zużyciem
Praktyczna zasada brzmi tak: elementy, które zużywają się w normalnej eksploatacji, obciążają korzystającego, a wady instalacji i skutki jej wieku obciążają właściciela. Problem w tym, że część elementów mieści się w obu kategoriach.
Zawór odpowietrzający jest klasycznym przykładem. Pracuje latami, ale zbiera osad, a jego wymiana jest czynnością eksploatacyjną, nie naprawą awarii. Przy dobrze skonstruowanej umowie takie pozycje są wypisane wprost, razem z progiem kwotowym, poniżej którego najemca nie zgłasza, tylko wymienia.
Drugim przykładem jest przeciek przy połączeniu, który może wynikać zarówno z wieku instalacji, jak i z nieostrożnego przesunięcia mebla. Bez zdjęć stanu zastanego z dnia przekazania lokalu spór o takie zdarzenie jest nierozstrzygalny.
Wymiana grzejnika bez spuszczania wody
W lokalu czynnym opróżnienie całej instalacji oznacza brak ogrzewania w całym budynku i zgodę zarządcy. Dlatego przy wymianie pojedynczego grzejnika stosuje się rozwiązanie, które pozwala odciąć tylko ten jeden element.
Warunkiem są zawory odcinające po obu stronach grzejnika: na zasilaniu i na powrocie. Jeśli są, wymiana trwa godzinę i nie dotyczy nikogo poza lokalem. Jeśli ich nie ma, trzeba je najpierw dołożyć, co oznacza jednorazowe opróżnienie odcinka.
Po wymianie instalację napełnia się i odpowietrza. Tutaj do gry wchodzą zawory odpowietrzające, bo powietrze wprowadzone przy napełnianiu musi mieć którędy wyjść. W przeciwnym razie grzejnik jest zimny na górze, choć wszystko zostało zrobione poprawnie.
Automatyczne czy ręczne
Odpowietrzniki ręczne wymagają obsługi, ale są proste i trwałe. Automatyczne działają bez udziału człowieka, za to zbierają osad i po latach potrafią przepuszczać wodę, co w lokalu z wykończeniem bywa kosztowne.
Praktyka jest taka, że w miejscach dostępnych stosuje się odpowietrzniki ręczne przy grzejnikach, a automatyczne w najwyższych punktach instalacji, gdzie nikt nie będzie zaglądał. Te drugie montuje się z zaworem odcinającym, żeby dało się je wymienić bez opróżniania układu.
Warto też pamiętać, że odpowietrznik automatyczny w instalacji zamkniętej pracuje przy nadciśnieniu i przy zaniku ciśnienia może zassać powietrze do układu. To kolejny argument za zaworem odcinającym pod nim.
Zgłoszenia i kolejność działań
Kiedy w lokalu robi się chłodno, kolejność sprawdzania jest zawsze ta sama. Najpierw ustala się, czy rura doprowadzająca jest gorąca, bo to rozdziela problem instalacji budynkowej od problemu w lokalu.
Jeśli rura jest gorąca, a grzejnik chłodny na górze, sprawa sprowadza się do odpowietrzenia. Jeśli grzejnik jest chłodny na dole przy gorącej górze, w środku jest osad. Jeśli cała rura jest letnia, problem leży po stronie budynku i zgłasza się go zarządcy.
Takie rozpisanie na trzy przypadki zajmuje w umowie kilka zdań, a oszczędza wezwań serwisu do czynności, które najemca wykona sam w dziesięć minut.
Koszty, które warto ustalić wcześniej
Dobra umowa najmu lokalu użytkowego zawiera trzy zapisy dotyczące instalacji. Pierwszy: kto odpowiada za przeglądy okresowe i kto ponosi ich koszt. Drugi: próg kwotowy drobnych napraw po stronie najemcy. Trzeci: tryb zgłaszania awarii i czas reakcji właściciela.
Brak tych zapisów nie unieważnia obowiązków wynikających z przepisów, ale zamienia każdą usterkę w negocjację. Przy działalności, która zarabia tylko przy otwartym lokalu, czas negocjacji jest realnym kosztem.
Warto też uzgodnić, czy najemca może zlecać naprawy własnemu wykonawcy. Przy krótkim czasie reakcji to bywa jedyny sposób, żeby usunąć usterkę tego samego dnia.
Przegląd instalacji grzewczej przed sezonem jest w interesie zarówno właściciela lokalu, jak i najemcy. Pierwszy zabezpiecza swój majątek, drugi unika awarii w środku działalności. Mimo to w umowach bywa pominięty, bo nikt nie chce brać na siebie kosztu.
Rozwiązanie stosowane najczęściej polega na tym, że przegląd zleca właściciel, a koszt jest rozliczany w opłatach eksploatacyjnych. Najemca ma wtedy pewność, że instalacja została sprawdzona, a właściciel kontrolę nad tym, kto i jak ją sprawdza.
Warto zapisać też termin. Przegląd wykonany we wrześniu ma sens, ten sam przegląd w styczniu jest już tylko reakcją na pierwsze problemy.
Co mieć na zapleczu
Kilka drobiazgów na półce skraca większość przestojów. Klucz do odpowietrzania, zapasowy odpowietrznik, taśma uszczelniająca i komplet uszczelek kosztują razem mniej niż jedna wizyta serwisu.
Przy większych lokalach warto dołożyć zapasowy zawór grzejnikowy i głowicę, bo to elementy, które psują się najczęściej i których brak w sezonie bywa odczuwalny.
Asortyment armatury grzewczej z parametrami podanymi wprost prowadzi hurtownia Onninen, a zamówienie z jednego miejsca oznacza jedną dostawę i jedną fakturę do rozliczenia. Karty produktów znajdziesz na www.onninen.pl.
